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定州法院公布4起涉房屋消费者案外人执行异议典型案例

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9月23日,定州法院召开新闻发布会,民一庭庭长王朝发布了该院审理的4起涉房屋消费者案外人执行异议典型案例,以及定州法院审理涉房屋消费者案外人执行异议案件的相关措施,并对房屋消费者在购买商品房过程中需要注意的问题进行了提示和建议。

定州法院从规范化建设、创新案件审理方式等多个方面下功夫,促进案件办理的提质增效。

一是灵活适用案件审查方式。

在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时,对于案情简单、各方当事人争议不大的案件,优先适用书面审查方式,做到简案快审,提高裁判效率。对于案情较为复杂、各方当事人争议较大的案件,第一时间组织谈话或听证程序,在查明案件事实的基础上及时作出裁决,实现繁案精审。

二是着力推进执行裁判规范化建设。

以执行裁判规范化建设为主线,从收案登记、案件材料的送达和收集、谈话及听证程序、合议庭评议、裁判文书制作等十二个环节规范案件办理流程,集中解决了执行异议复议案件审查程序中,存在的影响案件审查质效的程序及实体问题。

三是充分利用网络信息技术开启“云模式”。

受疫情影响,积极利用线上庭审系统,大力推进“云裁判”模式,通过网络信息技术实现异议申请书、证据材料、答辩意见等诉讼材料的电子送达,提升当事人参与执行裁判程序的便利性,实现全程无接触式办案,优化诉讼服务体验。

四是畅通流程环节力保审限内结案。

将送达案件材料与调取执行卷宗、确定庭审时间等程序同步推进,压缩流程之间的时间间隔,最大限度加快案件审理进程,力保案件在审限内高质量审结。

案例一

01基本案情

在执行马某与某房地产公司民间借贷纠纷一案过程中,因马某对某房地产公司享有金钱债权,本院依法查封了登记在某房地产公司名下的多套房屋。案外人郭某就其中一套房屋向本院提出了书面的案外人执行异议申请,请求不得执行该套房屋,并向本院提交了其与该房地产开发公司在本院查封该房屋前签订的商品房预售合同以及支付房屋大部分价款的银行转账记录。

02审理结果

经审理查明,在本院查封案涉房屋之前,郭某与某房地产公司签订了关于案涉房屋的书面商品房预售合同,并提交了商品房预售许可证复印件,证明上述商品房买卖合同具有法律效力。同时提供了银行转账记录,证明交付了大部分的房款且已超过合同约定总价款的百分之五十,郭某名下无其他住房,郭某提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形,本院裁决不得对案涉房屋执行。

03典型意义郭某提起的案外人执行异议申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形,适用房屋消费者物权期待权保护规则。

案例二01基本案情

在执行马某与某房地产公司民间借贷纠纷一案过程中,因马某对某房地产公司享有金钱债权,本院依法查封了登记在某房地产公司名下的多套房屋。案外人荀某就其中一套房屋向本院提出了书面的案外人执行异议申请,请求不得执行该套房屋,并向本院提交了其与该房地产开发公司在本院查封该房屋前签订的房屋预售合同以及支付房屋大部分价款的银行转账记录。

02审理结果

经审理查明,在本院查封案涉房屋之前,荀某与某房地产公司签订了关于案涉房屋的书面商品房预售合同,并提交了商品房预售许可证,证明上述商品房买卖合同具有法律效力。同时提供了银行转账记录,证明交付了大部分的房款且已超过合同约定总价款的百分之五十,但经本院查询,荀某及丈夫名下除案涉房屋外另有一套住房,荀某夫妻及其父母和两个未成年子女共同居住其中。荀某主张该房屋已不能满足居住基本需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定,商品房消费者名下虽然有一套房屋,但购买的房屋面积仍然是属于满足基本居住需要的,可以理解为符合规定的精神,所以荀某的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,对案涉房屋享有排除执行的民事权利,本院裁决不得对案涉房屋执行。

03典型意义

唯一住房的宽限,荀某提起的案外人执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二条所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定,但其另购买房屋确是为满足基本生活需要,可参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神,适用房屋消费者物权期待权保护规则。

案例三01基本案情

在执行马某与某房地产公司民间借贷纠纷一案过程中,因马某对某房地产公司享有金钱债权,本院依法查封了登记在某房地产公司名下的多套房屋。案外人张某就其中一套房屋向本院提出了书面的案外人执行异议申请,请求不得执行该套房屋,并向本院提交了其与该房地产开发公司在本院查封该房屋前签订的房屋预售合同及某房地产公司为其出具的房款收据。

02审理结果

经审理查明,张某签订商品房预售合同前,张某出借给某房地产公司控制人李某钱款,到期不能偿还,双方商定以案涉房屋的房款抵顶借款,故双方签订了购房合同,某房地产公司为张某出具了房款收据,但张某不能向本院提交符合实际购房交易习惯的银行转账记录。本院认为,张某与某房地产公司虽然签订了购房合同,但明确以债权折抵房款,双方之间实际上并未形成真实的以购买案涉房屋为合意的买卖关系,而是借商品房买卖合同之名,行以物抵债协议之实,不符合房屋消费者物权期待权保护规则,本院裁决驳回张某的异议。类似还有以工程款抵购房款的施工人,亦不能主张房屋消费者物权期待权。

03典型意义

以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权,不适用房屋消费者物权期待权保护规则。

案例四

01基本案情

在执行马某与某房地产公司民间借贷纠纷一案过程中,因马某对某房地产公司享有金钱债权,本院依法查封了登记在某房地产公司名下的多套房屋。案外人王某就其中一套房屋向本院提出了书面的案外人执行异议申请,请求不得执行该套房屋,并向本院提交了其与该房地产开发公司在本院查封该房屋前签订的商品房预售合同,支付房屋大部分价款的银行转账记录。

02审理结果

经审理查明,在本院查封案涉房屋之前,案外人王某通过中介公司购买某房地产公司以房抵债给赵某的案涉房屋,并将款项转账给赵某(赵某的购房合同是以房抵债得来),同时,赵某和王某到某房地产公司办理更名,即某房地产公司与王某签订了商品房预售合同,并出具房款收据,王某提交了购房合同、其给赵某的转款记录和某房地产公司的收据本院认为,赵某与某房地产公司不存在真实的购房关系,赵某无权处分案涉房屋,王某与赵某之间的买卖合同无效,王某房屋消费者物权期待权也不能受到保护,本院裁决驳回案外人王某停止执行案涉房屋的诉求。

03典型意义

善意第三人购买的房屋的物权期待权的保护,亦要求对出卖人对案涉房屋有真实合法的处分权,也就是出卖人与房地产公司之间基础法律关系即买卖关系是真实的,有真实的买卖房屋的合意,并非以房抵债,否则即使主观善意并支付价款,也不属于房屋消费者物权期待权保护范畴。 法官提醒 居者有其屋,安居才能乐业。房产是个人或家庭的主要财产,住房问题是最大的民生问题,房产消费是人生中最重要的消费,关系到个人和家庭的根本财富,房屋消费者从订立购房合同到交付房屋,再到办理不动产登记,一般需要间隔一段时间。在此期间,房地产开发企业如果因金钱债务纠纷而导致未交付使用的房产被查封拍卖,基于对房屋消费者生存权这一更高位阶权益的保护,法律规定赋予符合特定条件的房屋消费者近似于所有权人的地位,可以请求法院确认其享有排除强制执行的权利,以此解决金钱债权人和房屋消费者居住权之间的冲突,对符合全部要件的,房屋消费者的权利应予保护。对于试图利用案外人执行异议的救济渠道,以签订虚假购房合同,以物抵债协议等方式,阻碍执行的案外人或房地产开发企业,我们绝不姑息。在此,针对广大房屋消费者在购买商品房过程中遇到的问题,提出如下提示和建议:

一是要全面了解情况。在签订商品房买卖合同前一定要实地考察、了解楼盘的相关信息。确认房地产开发企业是否存在公司经营异常、被列为失信被执行人等情况,确定具体楼盘及意向购买房屋是否存在被查封或限制处分的情形。

二是要及时备案登记。在签订商品房买卖合同后,要及时办理网签备案,公示房屋交易情况,在符合办理预告登记条件时,应及时办理预告登记,确保物权将来能够顺利实现。

三是要仔细查看证书。审查房地产开发企业在预售、销售房屋时是否“五证”齐全,是否存在未取得商品房销售(预售)许可证即售卖房屋的情形,避免因此影响到商品房买卖合同的效力。

四是要增强证据意识。妥善保管商品房买卖合同、付款凭证、购房发票、入住通知单、物业费缴纳单据等证据材料原件,一旦产生纠纷,及时利用上述证据材料维护自身合法权益。

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