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5月70城房价出炉 有一个好的信号

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17日官方公布5月份70城房价数据,国家统计局解读称,70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。

其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升,二手住宅涨幅回落;31个二线城市和35个三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同,同比涨幅基本稳定。

5月的楼市,“升”在哪里,又“落”在哪里?

“涨声”之中,好的信号

2021年开年以来,“涨”字一直围绕着房地产市场。不过在不久前的端午小长假,多地楼市出现了热度减弱的现象。

诸葛找房数据研究中心15日发布的数据显示,2021年端午假期,中国重点20城市新房成交7868套,与去年端午同期相比下降了57.1%。

这也让各方更加期待房价转折点的到来。5月楼市会成为这个转折的前哨吗?

国家统计局数据显示,5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

同时,31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同;二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。


2021年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

“总体上看,5月份房价涨幅扩大的动力有所减弱,这是非常好的信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比4月的数据,5月三类城市的房价涨幅都有所收窄,这是值得肯定的地方。

从16日发布的5月全国房地产销售数据看:2021年1-5月销售7万亿,多卖同期历史纪录1.87万亿。拆分单月数据看,5月份单月商品房销售额高达1.69万亿,这也是历史上最好的一个5月。

“销售明显活跃,房价上涨也就依然是主流。但在各地密集调控下,房价上涨幅度也出现了收窄,特别是政策力度相对较高的部分城市,上涨放缓明显出现了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

警惕!一线城市房价仍然坚挺

“整体来看,各等级城市价格表现较为稳定,涨幅较上月微涨或者持平。在调控政策逐渐发挥效应下,新房价格涨幅趋于平稳。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,但一线城市涨幅仍然领先,房价水平较为坚挺。

具体来看更能代表市场的、备受关注的北上广深二手房房价,北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。


2021年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

值得注意的是,北京成为二手房价格涨幅排第一的城市。“这确实是需要警惕的,因为一线城市这两年房价涨幅相对不会太靠前,此次北京涨幅第一,也要求后续严管二手房市场。”严跃进表示。

严跃进同时提到,广州潜在的炒房现象还是很多,后续依然需要严管购房交易秩序,防范各类炒作。

“深圳二手房价格本轮首次出现下调。”张大伟则指出,继年初1月环比上涨1.7%成为全国第一、4月出现房价持平的现象后,这是自2019年7月以来连续23个月,深圳作为本轮房价上涨龙头的二手房价格第一次下调。

深圳市房地产中介协会认为,近期随着主管部门以及监管层加强对楼市调控执行的监督,新政效力持续发酵,在进入5月后,市场观望氛围浓厚,成交持续承压,周度二手房网签量甚至一度持续失守900套关口。

不久前,“深圳一学区房狂降662万”的消息引发不少关注。从“最坚挺”的深圳学区房价格松动到“深房理”被查,2月8日深圳二手房成交参考价重磅推出以来,自年初开始加码的深圳二手房价格管控出现效果。

二手房监管成亮点

除了深圳这一突出代表,统计局数据显示,5月二手房价格上涨城市数量继续减少,且价格涨幅较上月收窄,涨幅达年内最低水平。

说起今年来各地发布的房地产调控政策,“井喷”是常常用到的形容词。中原地产研究中心统计数据显示,2021年前5月发布的调控政策达234次,最主要的核心特点是:住建部约谈、整顿中介、经营贷和土地供应。

“随着多城出台调控政策重点转向二手房市场,二手房价格涨幅呈现收窄态势,各等级城市二手住宅销售价格涨幅均有所回落。”陈霄认为,相较于新房,二手房市场降温更加明显。

“二手房的监管成为今年的亮点,类似管控下也有助于促进二手房市场的稳定。”严跃进也认为,从各大城市实际情况看,一些高价项目挂牌和交易受到监管,部分地方严打学区房,都有助于促进二手房价格的稳定。

新房市场热度有所提升

但同样在政策调控下,超5成城市新房价格却出现了环比涨幅较上月扩大。新房价位向上、二手房高位回调,调控效果为何会在两个市场呈现不同的作用?贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释道,这主要是因为两个市场的供应主体差异。

“二手房的供应主体是独立分散的业主个人,供应和定价更灵活、反应更及时;新房的供应主体是政府与房企,前端的土地供应不足短期难以有效改善。而以‘稳房价’为目标预售限价制度下存在地方政府与房企的博弈,也影响新房项目的供应量,因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。”许小乐说。

同时,新房市场的热度主要是重点城市土地供应不足叠加新房预售限价下,新房项目供不应求,而限价导致的一二手倒挂更促使更多购房需求选择新房市场,进一步加剧供需矛盾,此外重点城市集中供地成交部分高溢价地块,也对市场预期有带动作用。

以连续两月新房价格涨幅领跑的重庆为例,在首次集中土拍的热度引领下,新房市场热度随之飙升,领涨全国楼市的重庆也或将迎来新的调控。

“从预期来看,二手房业主预期整体稳中有降,预计后期二手房价整体趋稳。新房市场的局部热度存在调控收紧的可能。”许小乐说。

“从全国市场看,2021年全年刷新楼市纪录已经成为定局。”张大伟认为,因为信贷宽松导致的房价上涨还会持续一段时间,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场,涨幅会继续放缓,但上涨很可能依然是主流。


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