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超三个月设立监管账户 把好租赁市场资金流向

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12月12日,南京市下发《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》,规定承租人支付租金超三个月,租金、押金须存入监管账户。

租房超三个月必须设立监管账户,抓住了近年来长租公寓各类纠纷的要害。由于租客一次性向长租公寓缴纳超过三个月的租金,其数额较大,就要防止其变成长租公寓运营企业的“小金库”。

中国有句老话,叫做“钱多了不知道怎么花”,对于一些大中型长租公寓运营企业而言,数百万乃至更多租客的租金汇总起来,其先期“拿钱”成本低,后期就可能出现随意性较强的投资或者用于其他领域。因此,南京这一新规一方面通过监管账户,缩减长租公寓运营企业对于用户租金的自由裁量权,减少其体外循环空间,另一方面其实也是间接加大其“用钱”成本,进而倒逼长租公寓运营企业对于资金进行更为精细化的管理。

今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范,将制止租赁乱象、引导行业健康发展。但住建部的相关条例属于总体性管理,需要各地根据自身实际情况加以不断细化,从而推动落地。

之前,杭州等地开始试行“风险防控金”等监管新政。南京的新政显然是对其他地区管理经验的汲取,这有利于银行作为共管机构实时监测长租公寓租金进出,通过更加清晰的账目,能够让当地有关部门更好把控长租公寓资金流向,同时通过风险保证金兜底,在出现问题后及时对受害租客和房东进行赔付,从而建立起更完善的风险防火墙。

当然,监管账户不是一建了事,相关部门还要对监管账户管理更加细化,如建立账户租金异常流出信息联动机制,一旦有大额租金流出,乃至投向高风险领域,有关部门应要求相关企业立即就资金使用的合理性等进行详细说明,对多次出现租金流向异常的长租公寓,加大监管力度,必要时暂停其对于租金监管账户的使用权,待审计后再予以松绑。

通过设立监管账户,政府部门、银行协同运作,从而对长租公寓在房客租金使用方面“管住”、“管好”,如此方能确保广大求租者权益,避免租金被挪用掏空所产生的不良后果进一步扩散。希望未来更多地方能持续强化对长租公寓等租赁企业的规范化管理,防止房客租金池变成风险池,推动长租公寓行业转向更加良性的发展态势。

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