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《民法典》里房产新规 建议收藏

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2020年5月28日,第十三届全国人民代表大会第三次会议审议通过《民法典》,并于2021年1月1日起施行。《民法典》的公布和实施是我国法制进程中的大事,在我国法律体系中具有重要的地位,是我国依法治国方略的重要体现。《民法典》的内容关系到公民、法人和其他组织在社会生活中方方面面,被称为“社会生活的百科全书”。

《民法典》整合了以前的民事法律规定,同时也规定了很多我国以前法律体系中没有的新制度新规定。

一、《民法典》中建设用地使用权自动续期尤其是费用方面的规定,比物权法规定的更明确。

民法典将房产所在的建设用地使用权续期问题分为了住宅房产和非住宅房产。《民法典》第359条规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

与物权法比较,增加了住宅建设用地使用权续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。住宅建设用地使用权续期费用的减免将有法律依据,费用减免成为了可能,只待法律行政法规进一步明确和规定。减少了续期费用的担心,可以放心买房。

二、《民法典》规定了居住权制度。

居住权制度是以前民事法律制度中没有的,目的是为保障居住人的合法权益和进一步发挥房产居住功能,充分发挥房产的效用。《民法典》第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同;居住权合同条款一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等。

设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。也可以以遗嘱的方式设立居住权。

居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。以无偿不付费为原则,约定有偿为例外,也就是说有偿无偿均可。

三、《民法典》改变了转让已经抵押房产必须抵押权人同意的规定。

根据现正在施行的《物权法》第191条的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。根据《民法典》第406条的规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但当事人另有约定的,按照约定。

《民法典》将转让已经抵押的房产一律需要抵押权人同意,改成了可以转让,也可以约定不可转让。以不需要抵押权人同意为常态,但遵从需要抵押权同意的约定为优先。

之所以这样规定,一是充分尊重当事人的约定,二是通过不需要抵押权人同意来更充分发挥抵押财产的功用,促进流转。

四、《民法典》新规定的一种合同--中介合同

《民法典》第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。

因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

《民法典》第九百六十五条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

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