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民法典之不动产物权的登记生效原则及其例外

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(原标题:【民法典百日宣讲】第三十一讲:不动产物权的登记生效原则及其例外 )

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

不动产的设立、变更、转让和消灭,统称为不动产物权变动。不动产物权变动必须依照法律规定进行登记,只有经过登记,才能够发生物权变动的效果,才具有发生物权变动的外部特征,才能取得不动产物权变动的公信力。除法律另有规定外,不动产物权变动未经登记,不发生物权变动的法律效果,法律不承认其物权已经发生变动,也不予保护。

“法律另有规定的除外”,主要包括三方面的内容:

(1)本条第2款所规定的,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记,至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权,则需要依法登记生效。

(2)本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况,即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形:第一,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力;第二,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力;第三,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况,本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭,一概规定必须经依法登记才发生效力。例如,在土地承包经营权一章中规定,“土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记的,不得对抗善意第三人”。这里规定的是“未经登记,不得对抗善意第三人”,而不是“不发生效力”。在宅基地使用权一章,对宅基地使用权的变动,也并未规定必须登记,只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记”。地役权一章规定,“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记的,不得对抗善意第三人”。

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