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长租公寓频繁“爆仓”多城发布住房租赁风险提示

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近期,各地长租公寓“爆雷”事件层出不穷,很大一部分原因在于公寓运营企业采取“高进低出”、“长收短付”的经营模式。

为加强风险防范,避免经济损失,昨天以来,上海、广州、海口等地纷纷发布住房租赁市场风险提示,包括谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本、防范“租金贷”风险等。

上海、广州等地纷纷发布住房租赁风险提示

9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》称,近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式,一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。

上述《住房租赁市场风险提示》提到,房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险,避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。房东将住房委托给公司时,对委托价格明显高于市场租金水平的,要提高警惕;租客租赁住房时,对租金明显低于市场租金水平的,要慎重。

此外,租客支付房租时,一般不超过3个月的支付周期,避免一次性支付较大额度房租。此外,租客承租房屋时,要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”等相关条款,是否需要额外签订相关贷款补充协议等。签订租房合同时,推荐使用本市住房租赁合同示范文本。一旦遭遇“爆仓”、“跑路”的,要及时报警。

同一天,广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》也强调,谨慎选择租赁企业、了解周边租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益。

海口市住房和城乡建设局也发布住房租赁风险提示称,租客们除了要谨慎选择中介机构外,同时要求租客们认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等六大注意事项。

合肥市市场监督管理局、合肥市消费者权益保护委员会也在昨天发布《住房租赁市场消费风险提示》,建议租客谨慎选择住房租赁企业、防范住房租赁市场风险、建议使用合同示范文本、留存证据,及时投诉。

此外,在8月21日成都住建局发布住房租赁风险提示后,8月31日,成都市房地产经纪协会对会员企业存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题进行全面排查。

长租公寓商业模式脆弱,疫情加速洗牌

多地纷纷发布住房租赁风险提示,与近期各地长租公寓频频出现“爆仓”“跑路”事件相关,进而使长租公寓的经营风险和金融风险问题再次受到政府部门的关注。

8月底,杭州长租公寓友客、巢客相继爆雷,随后,上海岚越公寓亦人去楼空。在这些长租公寓爆雷事件中,租客在交付半年或一年租金的情况下,不仅背负了债务,还要面临被房东赶走的风险。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,要选择信誉良好的公寓品牌。对于无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司,都需要谨慎选择。同时,对于房东和个人租客来说,需要警惕“高进低出、长收短付”等问题,即要防范此类经营模式下的风险。

严跃进称,近两年长租公寓中出现另一个风险,即“支付周期越长风险越大”。部分长租公寓企业为了加快融资,往往会有此类支付周期的约束。需要警惕的是,租客要对支付周期有足够的重视和了解。

问题在于,长租公寓为何近期不断出现“爆雷”事件?对此,贝壳研究院高级分析师黄卉指出,核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年,在新冠肺炎疫情的冲击下,加速暴露了长租公寓企业在商业模式上存在的问题。

黄卉指出,目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式,装修和运营也需要较高的成本投入,导致租金成本较高。不仅如此,长租公寓还存在商业模式灵活性差的问题,“通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同,在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下,仍然要按约定缴纳租金,就给企业经营带来了较大的成本压力。”

此外,黄卉还表示,长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”,根据出房情况来决定收房速度,将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房,而出租能力低可能导致空置率较高,现金流难以抵御市场风险。

基于此,黄卉指出,租客在长租公寓的品牌选择上,也需要关注企业的品牌信誉。此前个别长租公寓企业通过“高收低租”“长收短付”等经营模式,来缓解企业资金链压力,但同时也会给租客和房东的权益带来潜在的隐患。一旦企业经营不善,租客和房东的权益将会受损。

房东东公寓学院创始人全雳指出,长租公寓频频出现“爆仓”和“跑路”,一方面证明监管制度正逐步加强,使鱼龙混杂分子无法生存;另一方面,折射出过去长租公寓的短视和急功近利,也加速了房东和租客们对行业的认知。

“虽然长租公寓出现各种问题,但可以看到,大部分从业者还是规范的和良性的,唯有从自身做起,坚持长期主义,一起推动行业健康发展,良币最终会祛除劣币。”全雳称。(记者 张晓兰)

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