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康保县人民法院发布关于房屋买卖的典型案例

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(原标题:【典型案例】签约时明知买受人不具备约定条件仍长期履行的合同有效(部门机构编辑出版的参考性案例中确定的审判规则))

【审判规则】

房改期间,售房单位与买受人签订房屋买卖合同,约定买受人必须具有相应的城市户口。合同实际履行后,售房单位又以买受人不具备相关城市户口为由,要求确认房屋买卖合同无效的,因其签订合同时已明知买受人不具备该城市户口的事实,且售房单位具备选择买受人的权利,买受人亦符合房改售房条件,故售房单位合同履行完毕多年之后又以买受人不符合约定条件为由,要求确认合同无效的诉讼请求,于法无据。

【关键词】

民事 房屋买卖合同 房改 售房单位 选择权 明知 买受人 售房条件 城市户口 实际履行 合同无效

【基本案情】

周X麟与孟X珍系夫妻关系,周X媛等八人(周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某)系二人子女。周X麟在铁道部工作期间,承租了铁道部的所有房屋,该房屋被拆迁后,周X麟以及孟X珍、周X媛等八人均被安置在涉案房屋。此后,机关服务局(铁道部机关服务局)与孟X珍签订了公有住宅租赁合同,由孟X珍承租涉案房屋。周X麟去世后,机关服务局与孟X珍于2001年签订房屋买卖合同,约定:孟X珍保证其与共居人均具有北京市户口。在周X明起诉铁道部变更承租人为孟X珍的违法案中,法院认定铁道部将承租人从周X麟变更为孟X珍并无不当,遂判决驳回了周X明的诉讼请求。判决生效后,周X明多次要求铁道部为其安排住房无果。经查,周X明具有北京市户口,但周X麟与孟X珍的户口不在北京。

2010年,机关服务局以孟X珍无北京市户口为由,提起诉讼,请求法院确认其与孟X珍签订的房屋买卖合同无效,周X媛等八人返还涉案房屋。

【争议焦点】

房改期间,售房单位与买受人签订房屋买卖合同,合同约定买受人必须具有相应的城市户口,但售房单位在签订合同时对买受人不具备城市户口的事实明知。上述合同履行完毕多年之后,售房单位可否以买受人不符合约定条件为由,要求确认合同无效。

【审判结果】

一审法院判决:驳回机关服务局的诉讼请求。

周X明不服一审判决,以孟X珍与机关服务局未经其同意签订房屋买卖合同,侵犯其作为共居人的权利,且孟X珍不具有北京市户口为由,提出上诉。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【审判规则评析】

涉案房屋系回迁房,由铁道部职工周X麟与庭成员共同居住。周X麟去世后,铁道部将涉案房屋的承租人从周X麟变更为孟X珍,根据生效法律文书,铁道部变更承租人的行为并无不当,故孟X珍系涉案房屋的合法承租人。现机关服务局以孟X珍不具备北京市户口为由,主张房屋买卖合同无效。但机关服务局与孟X珍签订房屋买卖合同之时,已了解孟X珍不具有北京市户口的事实,其作为售房单位有权选择适格的售房对象,且房屋承租人孟X珍亦符合房改售房条件。故此,双方签订的房屋买卖合同均系真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,应为有效。

虽然孟X珍不具有北京市户口属实,但是机关服务局在签订合同时就已知该事实,且并未提出异议。合同签订后,双方已经实际履行该合同近九年,现机关服务局又以孟X珍不具有北京市户口为由,诉请确认房屋买卖合同无效,于法无据。此外,周X明关于孟X珍与机关服务局签订房屋买卖合同时未经其同意,侵犯其共居人权利的主张,不属于本案审理范围,故不应在本案中予以处理。据此,机关服务部与孟X珍签订的房屋买卖合同合法有效,且已经实际履行,机关服务部关于该合同无效,周X媛等八人返还涉案房屋的诉讼请求不成立。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

周X明诉铁道部机关服务局、周X媛等房屋买卖合同纠纷案

【案例信息】

【中法码】房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·违反法律规定 (R0702020603089)

【案号】(2010)京铁中民终字第1号

【案由】房屋买卖合同纠纷

【权威公布】被中国法制出版社《中国法院2012年度案例:房屋买卖合同纠纷》收录

【检索码】B0304+82++TLBJ++0411D

【审理法院】北京铁路运输中级法院

【审级程序】第二审程序

【上诉人】周X明(原审被告)

【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人(原审被告):周X明。

被上诉人(原审被告):周X媛。

被上诉人(原审被告):周X娴。

被上诉人(原审被告):周X。

被上诉人(原审被告):周X瑞。

被上诉人(原审被告):周X黎。

被上诉人(原审被告):周X华。

被上诉人(原审被告):周某。

原审原告:铁道部机关服务局。

上诉人周X明因与被上诉人周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某房屋买卖合同纠纷一案,不服北京铁路运输法院民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明:周X麟系铁道部职工,其与孟X珍为夫妻关系,周X媛等八人(周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某)为其子女。周X麟承租了原告机关服务局(铁道部机关服务局)所有的位于北京市西城区铁二区的房屋。1991年,房屋拆迁,安置地点为回迁北京市西城区铁二区18号楼**号,被安置人员为具有北京户口的周X明及户口不在北京的周X麟及其妻子孟X珍。1993年,原告机关服务局与孟X珍签订了公有住宅租赁合同,约定:孟X珍承租该房屋。2001年,原告机关服务局将房屋卖给孟X珍,双方还约定:买方保证本人及共居人均有北京市户口。1995年,周X明以铁道部为被告,诉至法院,称铁道部擅自将承租人从其父亲周X麟变为其母亲孟X珍行为违法。北京市西城区人民法院经审理认为,铁道部将承租人变更为孟X珍并无违法之处,遂判决驳回了周X明的诉讼请求。此后,周X明多次要求铁道部为其安排住房。

2010年,原告机关服务局起诉周X媛等八人,称购房人孟X珍不具有北京市户口,请求法院确认其与孟X珍之间的房屋买卖合同无效,周X媛等八人返还房屋。

原审法院经审理认为:诉争房屋为回迁房,系铁道部分配给周X麟,并由其家庭成员共同居住的。周X麟去世后,诉争房屋承租人变更为孟X珍。根据北京市西城区人民法院作出的民事判决,铁道部将承租人变更为孟X珍并不违法。而且机关服务局作为房屋出售单位,有权选择适格的售房对象,孟X珍作为房屋承租人符合房改售房条件,售房单位因此选择房屋买方并签订合同,并无不当之处。在买卖合同签订近九年之时,机关服务局又以孟X珍无北京市户口,违反该房屋买卖合同约定为由,要求房屋买卖合同无效的理由不成立。由于本案不存在我国合同法规定的合同无效的任何一种情形,故机关服务局的诉讼请求于法无据,不予支持。

据此,北京铁路运输法院判决如下:驳回原告铁道部机关服务局的诉讼请求。

周X明持原审答辩意见提起上诉。

本院经审理认为:机关服务局以孟X珍在签订合同时不具有合同约定的北京市城镇正式户口,请求确认该房屋买卖合同无效,于法无据,不予支持。本案的审理应围绕原告诉讼请求,即机关服务局主张的其与孟X珍之间的房屋买卖合同无效,以及机关服务局有权收回该房屋的诉讼请求进行审理。上诉人周X明关于孟X珍与机关服务局签订房屋买卖合同时未经其同意,侵犯其作为孟X珍房屋共居人的权利的上诉主张,并不属于本案审理范围,不予审理,故上诉人周X明的上诉请求不能成立。

据此,北京铁路运输中级法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项,判决如下:驳回上诉,维持原判。

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