（原标题：【典型案例】签约时明知买受人不具备约定条件仍长期履行的合同有效（部门机构编辑出版的参考性案例中确定的审判规则））
【审判规则】
房改期间，售房单位与买受人签订房屋买卖合同，约定买受人必须具有相应的城市户口。合同实际履行后，售房单位又以买受人不具备相关城市户口为由，要求确认房屋买卖合同无效的，因其签订合同时已明知买受人不具备该城市户口的事实，且售房单位具备选择买受人的权利，买受人亦符合房改售房条件，故售房单位合同履行完毕多年之后又以买受人不符合约定条件为由，要求确认合同无效的诉讼请求，于法无据。
【关键词】
民事 房屋买卖合同 房改 售房单位 选择权 明知 买受人 售房条件 城市户口 实际履行 合同无效
【基本案情】
周X麟与孟X珍系夫妻关系，周X媛等八人（周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某）系二人子女。周X麟在铁道部工作期间，承租了铁道部的所有房屋，该房屋被拆迁后，周X麟以及孟X珍、周X媛等八人均被安置在涉案房屋。此后，机关服务局（铁道部机关服务局）与孟X珍签订了公有住宅租赁合同，由孟X珍承租涉案房屋。周X麟去世后，机关服务局与孟X珍于2001年签订房屋买卖合同，约定：孟X珍保证其与共居人均具有北京市户口。在周X明起诉铁道部变更承租人为孟X珍的违法案中，法院认定铁道部将承租人从周X麟变更为孟X珍并无不当，遂判决驳回了周X明的诉讼请求。判决生效后，周X明多次要求铁道部为其安排住房无果。经查，周X明具有北京市户口，但周X麟与孟X珍的户口不在北京。
2010年，机关服务局以孟X珍无北京市户口为由，提起诉讼，请求法院确认其与孟X珍签订的房屋买卖合同无效，周X媛等八人返还涉案房屋。
【争议焦点】
房改期间，售房单位与买受人签订房屋买卖合同，合同约定买受人必须具有相应的城市户口，但售房单位在签订合同时对买受人不具备城市户口的事实明知。上述合同履行完毕多年之后，售房单位可否以买受人不符合约定条件为由，要求确认合同无效。
【审判结果】
一审法院判决：驳回机关服务局的诉讼请求。
周X明不服一审判决，以孟X珍与机关服务局未经其同意签订房屋买卖合同，侵犯其作为共居人的权利，且孟X珍不具有北京市户口为由，提出上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
涉案房屋系回迁房，由铁道部职工周X麟与庭成员共同居住。周X麟去世后，铁道部将涉案房屋的承租人从周X麟变更为孟X珍，根据生效法律文书，铁道部变更承租人的行为并无不当，故孟X珍系涉案房屋的合法承租人。现机关服务局以孟X珍不具备北京市户口为由，主张房屋买卖合同无效。但机关服务局与孟X珍签订房屋买卖合同之时，已了解孟X珍不具有北京市户口的事实，其作为售房单位有权选择适格的售房对象，且房屋承租人孟X珍亦符合房改售房条件。故此，双方签订的房屋买卖合同均系真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。
虽然孟X珍不具有北京市户口属实，但是机关服务局在签订合同时就已知该事实，且并未提出异议。合同签订后，双方已经实际履行该合同近九年，现机关服务局又以孟X珍不具有北京市户口为由，诉请确认房屋买卖合同无效，于法无据。此外，周X明关于孟X珍与机关服务局签订房屋买卖合同时未经其同意，侵犯其共居人权利的主张，不属于本案审理范围，故不应在本案中予以处理。据此，机关服务部与孟X珍签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行，机关服务部关于该合同无效，周X媛等八人返还涉案房屋的诉讼请求不成立。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
周X明诉铁道部机关服务局、周X媛等房屋买卖合同纠纷案
【案例信息】
【中法码】房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·违反法律规定 (R0702020603089)
【案号】(2010)京铁中民终字第1号
【案由】房屋买卖合同纠纷
【权威公布】被中国法制出版社《中国法院2012年度案例：房屋买卖合同纠纷》收录
【检索码】B0304+82++TLBJ++0411D
【审理法院】北京铁路运输中级法院
【审级程序】第二审程序
【上诉人】周X明（原审被告）
【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：周X明。
被上诉人（原审被告）：周X媛。
被上诉人（原审被告）：周X娴。
被上诉人（原审被告）：周X。
被上诉人（原审被告）：周X瑞。
被上诉人（原审被告）：周X黎。
被上诉人（原审被告）：周X华。
被上诉人（原审被告）：周某。
原审原告：铁道部机关服务局。
上诉人周X明因与被上诉人周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京铁路运输法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周X麟系铁道部职工，其与孟X珍为夫妻关系，周X媛等八人（周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某）为其子女。周X麟承租了原告机关服务局（铁道部机关服务局）所有的位于北京市西城区铁二区的房屋。1991年，房屋拆迁，安置地点为回迁北京市西城区铁二区18号楼**号，被安置人员为具有北京户口的周X明及户口不在北京的周X麟及其妻子孟X珍。1993年，原告机关服务局与孟X珍签订了公有住宅租赁合同，约定：孟X珍承租该房屋。2001年，原告机关服务局将房屋卖给孟X珍，双方还约定：买方保证本人及共居人均有北京市户口。1995年，周X明以铁道部为被告，诉至法院，称铁道部擅自将承租人从其父亲周X麟变为其母亲孟X珍行为违法。北京市西城区人民法院经审理认为，铁道部将承租人变更为孟X珍并无违法之处，遂判决驳回了周X明的诉讼请求。此后，周X明多次要求铁道部为其安排住房。
2010年，原告机关服务局起诉周X媛等八人，称购房人孟X珍不具有北京市户口，请求法院确认其与孟X珍之间的房屋买卖合同无效，周X媛等八人返还房屋。
原审法院经审理认为：诉争房屋为回迁房，系铁道部分配给周X麟，并由其家庭成员共同居住的。周X麟去世后，诉争房屋承租人变更为孟X珍。根据北京市西城区人民法院作出的民事判决，铁道部将承租人变更为孟X珍并不违法。而且机关服务局作为房屋出售单位，有权选择适格的售房对象，孟X珍作为房屋承租人符合房改售房条件，售房单位因此选择房屋买方并签订合同，并无不当之处。在买卖合同签订近九年之时，机关服务局又以孟X珍无北京市户口，违反该房屋买卖合同约定为由，要求房屋买卖合同无效的理由不成立。由于本案不存在我国合同法规定的合同无效的任何一种情形，故机关服务局的诉讼请求于法无据，不予支持。
据此，北京铁路运输法院判决如下：驳回原告铁道部机关服务局的诉讼请求。
周X明持原审答辩意见提起上诉。
本院经审理认为：机关服务局以孟X珍在签订合同时不具有合同约定的北京市城镇正式户口，请求确认该房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。本案的审理应围绕原告诉讼请求，即机关服务局主张的其与孟X珍之间的房屋买卖合同无效，以及机关服务局有权收回该房屋的诉讼请求进行审理。上诉人周X明关于孟X珍与机关服务局签订房屋买卖合同时未经其同意，侵犯其作为孟X珍房屋共居人的权利的上诉主张，并不属于本案审理范围，不予审理，故上诉人周X明的上诉请求不能成立。
据此，北京铁路运输中级法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本文来源：康保县人民法院
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