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老旧小区太老旧 管网改造该咋办?

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“我们小区排水系统太差了,下暴雨能积好几十公分的水,而且一到冬天下水管道就堵,厕所和化粪池的污水直往上冒,每次都要找粪车来抽走。”家住长沙市新世纪小区的居民苏剑波说,新世纪小区兴建于2000年,基础设施老旧,经常出现排水不畅、化粪池堵、下雨积水的情况,管道问题已经成为了小区居民的一大“心病”。

图为新世纪小区居民自行将下水道井口挖开帮助排水。何萌摄

事实上,新世纪小区配套设施老化、公共服务缺项的问题在全国老旧小区都普遍存在。2017年底,为改善居民居住条件,住建部在全国15个城市开展了老旧小区改造试点;今年,在之前试点的基础上,国务院更是将老旧小区改造工作在全国范围内全面铺开,并把“管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化”问题放在了优先改造之列。但记者走访各地发现,这项利民便民的民心工程在落地过程中并不顺利,诸如资金关、协调关等一系列难题成为了改造路上的“绊脚石”。

政策性补贴有限,居民出资占比低,管网改造钱从哪来?

“资金问题是我们在改造工程前期遇到的比较大的困难。”厦门市南华社区燃气管道改造工程负责人林弘毅告诉记者,根据《厦门市市政工程设施管理条例》的规定,新建、改建、扩建的城市道路建成后五年内不准挖掘,大修后的城市道路3年内不准挖掘,特殊情况经审批准予挖掘的,按6倍收取惩罚性修复费用。“按这个规定,计算出来的道路修复费用高达189万。由于政策性补贴有限,仅修复这一项就超过了这个市政项目本身的预算额,无形中就增加了老旧小区燃气改造的资金压力。”

厦门市厦港街道南华社区即将改造管网的老居民楼,各类管线混杂“爬满”墙壁。陈博 摄

在走访中,谈到管网改造中都遇到了哪些困难,“资金问题”成了出现频率最高的答案。除了政策性补贴有限,居民出资比例偏低也是“资金难关”中的关键一环。

“老旧小区里的大多数居民收入偏低,导致部分居民群众在管网改造时自愿出资的积极性不高,出资比例偏低。”在试点城市之一的许昌,市住建局相关工作人员告诉记者。

政策性支持有限,群众出资积极性不高,想要进行管网改造,钱从哪儿来?对此,多个试点城市的相关负责人在采访中分享了当地的一些经验做法。

“针对管网改造,我们确定了以产权划分改造出资责任的原则。比如,在电力设施上,如果小区内的电网线路已移交给了供电局,那么管网改造就需要电力公司来出资;如果管网还没有移交给供电局,居民电表之前的小区公共管网由财政通过以奖代补的形式推进建设,而居民电表之后的个人管网费用则由居民承担。”柳州市住房与城乡建设局工作人员李吉萍说,他们在供水、燃气等管道线路也基本应用这个原则。

“老旧小区管网改造是一项长期的工作,既有当期改造资金的投入,也有长期管理维护的费用,仅靠各级财政支出难以保证,必须有可持续的资金筹措渠道予以保证。”对于资金难题,秦皇岛市住房和城乡建设局相关负责人给出了建议,“可参照棚户区改造的模式,支持通过PPP(即政府和社会资本合作的运作模式)或政府购买服务的方式筹集建设资金。同时还可加大奖补资金支持力度,将国家有关保障性住房基础设施配套资金、棚改补助资金、既有房屋的节能改造资金等统筹用到试点城市老旧小区改造工作中,发挥资金的整体效益。”

群众诉求多,相关单位不积极,协调难题怎么破?

哈尔滨道外的平湖小区已建成27年,满天乱舞的线路和楼外斑驳的墙面都证明着它已不再“年轻”,久居此地的李阿姨提起小区的诸多管线问题就觉得头疼,“今年已经停电好几次了,外面的光纤和网线也像蜘蛛网似的缠在一起,家里的暖气也不热,冬天在家穿毛衣是标配。”

“网线要规范,管道要翻新,煤气要整改……”记者在走访过程中发现,越“高龄”的小区,在管线方面改造的诉求也越多。“公要馄饨婆要面”,协调难题该咋办?

由于资金等条件限制,老旧小区改造孰先孰后是个难题。改什么?怎么改?还是要小区居民说了算。为了更好地响应居民需求,今年,多地在老旧小区改造过程中,将以前政府“包办”变成了居民“点菜”的模式。

以重庆为例,该市住建委物业管理监督处副处长余方富说,改造工程启动前,重庆市住建委、九龙坡区政府派了一些工作人员到试点小区与居民和当地居委会进行了沟通交流。“我们综合制定了一份整改‘菜单’,共有29项,在广泛征求居民意见后,把居民呼声最高的改造项目放到了最前面。”

“改什么”的问题解决了,新的问题又随之而来。由于涉及改造的管网线路关系着小区居民的日常生活且施工噪音较大,如果不及时沟通协调,那么原本的“利民工程”可能一不小心就会变成“扰民工程”。

工程队在每个施工阶段附近的居民楼张贴告示,配合图示指引居民合理避开施工时段安全出行。陈博 摄

“改造工程的噪音和粉尘难免会出现扰民问题,为此,我们在开工前组织召开了居民意见征求会,不断优化改造方案。”厦门市南华社区书记朱小梅说,“为了尽量减少对居民生活的影响,我们在改造燃气管道的时候,通过街道社区的协调,将施工时间设定为上午8:30至下午6:00。从去年的管道改造工程开工至今,我们做到了居民‘零投诉’。”

此外,相关单位权责不明、积极性不高的问题也增加了管网改造的沟通成本。许昌市住建局相关工作人员告诉记者,尽管在改造过程中,已出台了相关的文件,对管线规范架设提出了明确要求,但这些管线设施牵涉专业运营单位较多,产权不明晰,而且这些运营单位均属垂直管理,市级公司实施的年度项目要上报省公司,协调难度大。李吉萍也提到,“工作管线单位作为盈利性的市场主体,如果其原有的管线系统还能够使用的话,那么推进管线下地的积极性就会不高。因此,在尚无明确收益的情况下,提高管线单位参与改造积极性,是我们需要去协调的问题。”

要想不走“回头路”,管理就得靠得住

“三分建,七分管”。近年来,许多老旧小区都通过改造实现了由 “脏乱差”到“美净齐”的华丽变身,但在接受全面改造之后,由于后期维护不当,一些老旧小区管网状况渐渐出现了反弹。

“我们小区之前有好多裸露在外面的电线,改造之后被收集在了塑料管内,固定在墙上。可最近我发现,小区里又有一些电线露出来了,容易着火不说,也不美观啊。”家住长沙某小区的居民徐大爷向记者表示了他的担忧。

改造只是手段,实现小区长期有序管理才是目的。为此,多地针对后期的管理也进行了积极的探索。

左图为浙江宁波海曙偃月小区改造前;右图为改造后。张文波 摄

例如,秦皇岛要求当地条件成熟的小区,依法成立业主委员会,在区一级开展居委会主任兼任业委会主任试点,不具备条件的小区,由社区代行业委会职责,在老旧小区改造完成后,这些小区要签订物业服务合同,政府职能部门则会加强对物业服务企业的监管考核;南昌制定了巡查机制,由楼栋长等负责巡查、发现问题,区房管、市政等部门负责落实、整改问题;许昌则提出在规模较小、专业物业公司无法接管的小区建立业主值班制度,由业主自治组织制定认管认养管理制度,在每个楼栋选出专门的负责人,具体负责居民认管认养的区域和项目。

据了解,截至2018年12月,我国试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民,形成了一批可复制可推广的经验。从“部分地区试点”到“全国铺开”,城镇老旧小区改造的力度逐渐加大,广西大学土木工程学院建筑规划系副教授廖宇航在接受记者采访时表示,城市建设的聚焦点正在从以造城运动、新区建设为主导的增量空间重新回到关注现有城市空间人居环境治理、精进、提升的存量空间。“老旧小区的出现是由于城镇化的发展,许多老旧小区拥有着非常好的城市区位条件,重新为这些小区进行配套设施的升级完善,对提升居民的安全感幸福感,帮助老年人实现就地养老以及整个社会的安定和谐都有十分重要的作用。”

(曾帆、袁志广、赵丹、陈博、秦海峰、徐驰、何萌、吴明江、胡虹)

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