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年末河北楼市分化加剧 买方卖方展开“拉锯战”

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取消摇号售房、暂停向企事业单位售房、延长贷款年限、停办商专公贷款……在“因城施策、分类指导”的要求下,近段时间,全国个别城市陆续出台相关金融及楼市调控政策。各地“微调”楼市政策的推出,给年底的楼市注入了一丝“涟漪”。

市场的变化,政策的调整,也使得开发商、购房者、二手中介等各类市场主体的心理预期出现转变,河北楼市在城市间、区域间、房企间的分化进一步加剧。

因城施策发力 年底多城市政策微调

随着限购、限贷、限售等基本调控政策的不断发力,到2018年底,全国各地房地产市场大范围走稳。此后,在“因城施策、分类指导”的政策指导下,近段时间,青岛、石家庄、海口等多地相继出台相关楼市政策,分别对当地的房地产市场进行“微调”。

从近期各地出台的楼市调控政策来看,内容涉及公积金购房、摇号售房、贷款年限、商转公贷款等多个方面。例如,青岛市高新区于2019年元旦起暂停执行商品房公证摇号售房规则;杭州市某银行推出一款“接力贷”产品,该产品最长贷款年限可到80周岁;石家庄自2019年1月1日起,停止办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务;海口暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅……

各地调控政策的推出,也在开发商、代理机构、购房者等相关群体中引发不同“反应”与“解读”。有的开发商趁机继续走量,有的则宣布将“涨价”;有的购房者选择年底“上车”,还有的选择继续观望。每次政策的推出,似乎都在牵动着人们的“敏感”神经。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期全国部分城市出现了政策调整,“这说明政策放松会考虑很多内容,目前是试探阶段,比较谨慎。”严跃进认为,“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念,政策的松绑相对会谨慎,不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念,政策上相对会有所放松,体现了‘政策分类指导’的导向。”

心理预期转变 买卖双方展开“拉锯战”

市场的变化、政策的调整,也在一定程度上影响着人们的心理预期,反映到房源成交上,则表现为买卖双方的“拉锯”。

近段时间,因为个别城市放开限售、限价等政策的推出,河北的个别楼盘曾一度放出“元旦后涨价”“春节后涨价”等消息刺激购房者。而据调查,目前来看绝大多数的楼盘项目并没有调高价格,甚至个别项目还推出更优惠的购房政策。对于这样的“烟雾弹”,有业内人士指出,这实际上是一些楼盘“逼定客户”的销售“套路”,也是一种“心理拉锯战”。能否取得好的销售效果,则取决于购房者的心理预期。

而这样的拉锯战,在二手房市场上表现得更加“淋漓尽致”。“11月初开始看二手房,12月份的时候曾看中了桥西区某小区的一个小两室房源,当时挂牌价为128万。中介告诉我这个房子在一个多月前曾以132万元‘差点出售’,因为过户过程中发现买主没有购房资格而‘告吹’,让我趁着现在降价赶紧‘拿下’。到我谈单的时候,正好赶上一些城市放开限售,朋友圈个别楼盘宣称元旦后涨价。当时房主坚持要以原来的成交价132万与我签单,觉得性价比不高我选择了放弃。近日,中介告诉我这个房子最后以125万元成交。”石家庄购房者小高讲述了他“戏剧”的购房经历。

业内人士指出,临近年底,一些二手房业主由于自身资金周转、房屋置换、对未来预期降低等原因,下调房源的挂牌价格,期望尽快变现。另一方面,还有一些业主,在经历过楼市“高点”后不甘心降价,依旧处于观望状态,期待年后楼市能回暖。与新房市场一样,二手房市场也呈现买卖双方的“对赌性”。

“大考”来临 河北楼市分化加剧

随着因城施策的调控政策的推出,各地房地产市场也正呈现出不同的特点,楼市分化开始加剧。

从城市层面来看,2018年河北各地纷纷出台有针对性的地方性调控政策。有的从需求端着手,鼓励刚需,严控炒房;有的从金融角度考虑,严格监控贷款用途,防止挪用资金购房;有的从供应端着手,严防开发商捆绑销售、拒绝公积金等违规销售行为。

在分类调控政策的指导下,2018年河北各城市的楼市发展亦呈现出不同的特点。具体来看,石家庄、廊坊、保定等此前房价涨幅较大的城市市场开始降温,房价出现回调;邯郸、邢台等未限购城市的楼市房价则由小幅上涨转向平稳;个别四线城市则一度经历了一波上涨。河北各城市间的楼市发展出现分化。

另一方面,从开发企业来看,随着市场的降温,房企之间的分化也逐渐加剧。四季度以来,为加速回款,河北多地房企通过“降价销售”来加速走量,而即便降价走量,市场上的“声音”也往往只有品牌房企,那些资金实力弱、回款难的中小房企,往往早就被市场“遗忘”。在楼市趋稳的大环境下,房企间的竞争开始加剧,一些中小房企正面临生存考验。

近日,中指研究院发布的《2018年房企销售百亿榜》显示,2018年共计156家房企跻身百亿军团,较2017年增加12家,市场份额超75%。业内人士指出,随着市场的调整,楼市将上演寡头房企的规模竞争赛,行业资源将进一步向寡头房企集聚,那些业绩不济,融资能力不足,抗风险能力不强的房企,最终或将退出市场或被大房企兼并。

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