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小区内的广告收益归谁?部分经营收益应属业主

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提示:住宅小区的公共区域是居民活动、休闲的地方。一些住宅小区的公共区域,经常可以看到各式各样的广告,除此之外,游泳池、停车位等附属设施,也常被物业企业用作经营。小区公共收益到底该归谁所有,对于这部分收入的使用又该如何监管?记者就此进行了走访。

大多数业主对公共收益不甚了解

“伊顿国际幼儿园,中国高端幼儿园的领导品牌……”昨天下午下班,家住御景国际北区的郭先生走进自家单元楼电梯,电梯内的一则广告引起他的注意。阅读广告内容后,郭先生发现这已不是前天回家时看到的那条汽车广告了,“这个小区刚建好的时候,还没有什么广告,最近几年多了起来,而且每隔一段时间就会更换。”

家住恒大城的王女士也发现小区内广告越来越多:“带孩子在小区里遛弯时注意到,不仅电梯里有广告,小区里还新竖起了很多广告牌,也不知道这些广告都是怎么进来的。”

广告“入侵”居民小区的现象并不鲜见。记者走访市区发现,很多小区内随处可见电梯框架广告、招贴广告、户外广告等各式各样的广告,这些广告以汽车、美容、教育、招聘类居多。

“其实广告收入只是小区公共收益的一部分。像快递柜入场前和入场后交纳的占地费、小商小贩的入场费、公共产权房屋出租费、公共车位出租费以及其他小区共用部位和设施产生的收益,都属于小区公共收益范畴,只不过这些费用大部分成了物业的隐性收入。”市区一家广告公司的负责人告诉记者。

事实上,大多数业主对小区公共收益并不了解。“即便看到了广告位,也不知道是怎么卖出去的。”记者随机采访了一些小区业主,不少人表示自己关心的往往都是小区物业费、取暖费等摆在明面儿上的费用,而对广告费、进场费、占地费等诸多公共收益情况并不知情或知之甚少。

业主有权要求物业企业进行公示

根据物权法相关规定,建筑物共有部分由业主共同所有,利用共有部分进行经营所产生的收益应属于业主共同所有。但在实际情况中,很多物业企业却从“拿钥匙的管家”变为了“房屋的主人”,导致公共收益成为物业企业的隐性收入。

“大多数物业企业都是将这部分钱收入自己囊中,用于填补物业支出。”位于解放路某小区物业经理孙先生告诉记者,没有多少物业企业愿意公示账目,“物业企业的主要收入来源是物业费,但物业费收取标准是一定的。随着物业人员的人工、公共设施的维护、管理等诸多成本的增长,很多物业企业的物业费都存在一定缺口,比如小区照明灯需要维修时,就直接从这部分收入里出了。”

“物业企业收取小区公共收益后,如果真正用于小区日常管理和建设,多数业主也是可以理解的,但在操作中一定要注意两个问题。”市区一家律师事务所的律师张健说,“首先,物业企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会同意,程序上应合法;其次,经营的收益和支出应当公开,具体用项得合法(包括支付部分经营费用和分配给业主)。如果物业企业违规取得收益,且不按规定使用,业主有权要求物业企业对经营收益和支出进行公示。”

让“糊涂账”变成“明白钱”

“每次问物业广告费收了多少,用到哪里去了,他们都是支支吾吾,让我们找经理,经理又避而不谈。”采访中,不少业主对成为“糊涂账”的公共收益表示不能理解。

“事实上,许多物业企业之所以敢于敷衍业主的质问,一个重要原因在于业主委员会的缺失,或者业主委员会无法充分发挥作用。”张健说,“使小区业主真正成为小区公共收益的主人,最基础的就是完善业主大会制度,成立业主委员会,理清物业与业主之间的关系。”

嘉禾一方二期交房后的第二年,通过召开业主大会成立了业主委员会,正式成员11名。听说记者要问小区的公共收益支出情况,业委会成员之一李强给记者发来了一份明细:“这里面列明了从业委会成立至今的各项收支记录,哪一天收入多少、支出多少、用途是什么都有详细说明。每次有变动,我们都会在小区内公示。”

“我们小区的公共收益主要来源于小区电梯广告费、电梯轿厢地垫以及对物业保安的一些小额罚款。”李强说,“业委会把广告都托管给了电梯广告公司,他们每年每个轿厢给我们550元。至于招商等问题,都由电梯广告公司负责,我们也算旱涝保收了。”

记者在“嘉禾一方西区”微信公众号内看到,定做亚克力牌、推广微信平台、电动门改造、小区活动室购买乒乓球桌等事项,均由公共收益部分负责,并向所有业主公示。

“完善业主大会制度,有利于畅通业主的维权渠道,发挥对物业方的监督作用,保障业主对小区公共收益的所有权、知情权、决策权、支配权。”张健表示,目前涉及物业管理的相关法律法规还有待细化完善,应进一步明确业主、物业企业、政府相关职能部门等各方的责任权利义务,形成多方合力,共同维护业主的合法权益。(通讯员 尹君伊)


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