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拿下北京国贸中海广场后,氪空间坚持的CBD核心路线究竟是什么?

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继海航实业大厦之后,氪空间近日拿下位于北京国贸CBD核心位置的中海广场写字楼,算上万科大都会,氪空间目前已经有三个扎根在国贸的项目。

联合办公的盈利逻辑仍旧是租金差价,通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,以租金剪刀差的方式赚取利润。为了保证盈利,一些企业选择寻找存量物业当中的价值洼地,用低价房源博利润空间,比如优客工场。创始人毛大庆的地产资源让他能以较低价格拿到相应物业,唯一的问题是,这些物业并不在核心区,地段较为偏远。

相比之下,氪空间坚定地走一条以CBD为中心的物业拓展道路。这看起来并不符合常识,北京国贸中海广场的租金价格并不便宜,而国贸更是常年位居北京写字楼出租率的前列,优质的地段和办公氛围让写字楼租金常年维持在一个比较高的水平。氪空间这一次拿下中海广场,仅仅是一个展示肌肉的面子行为吗?

而这一切仅是一个开始,未来氪空间甚至会进驻国贸三期这类城市一级地标写字楼。

拿下北京国贸中海广场后,氪空间坚持的CBD核心路线究竟是什么?

图为北京万科大都会

CBD路线和价值洼地物业路线之争,看起来是联合办公的盈利思路之争,这一切的背后是氪空间对于联合办公“元问题”的洞察。

如同马斯克看到电动汽车的“元问题”是汽车,氪空间认为联合办公的“元问题”是办公。

CBD的办公价值

香港中环是世界上最贵的办公区,也是世界上最高效的办公区。如果中环的一个团队想要去客户那儿开会,他们要做的仅仅是下楼,花几分钟时间穿越地下连廊,就会来到客户的办公楼里。

移动互联时代虽然极大的缩短了空间限制,但是仍然无法取代距离和地段对优秀企业的吸引力。

马太效应决定了集聚的资源能产生更高的效率,CBD可以说是马太效应在城市生态当中最明显的造物。数平方公里的土地上拥挤着大大小小的写字楼、餐厅、便利店还有各类配套设施。成熟的条件让CBD成为了最适合办公的区域,这里也带来了城市当中最高的单位GDP产出。

以中海广场为例,写字楼与国贸地铁站的直线距离只有400米,步行仅需几分钟。周边国贸、嘉里、银泰等写字楼环绕,还有各类商超和周边的配套公寓。无论是中小企业还是大企业,身处国贸CBD的好处显而易见。优质的配套服务,和周边客户距离只有几百米。中海广场的高租金并没有成为氪空间出租工位的阻碍,恰恰相反,人们更能接受优质地段优质环境的高溢价。

决定联合办公企业能走多远的是市场,不是补贴

拿下北京国贸中海广场后,氪空间坚持的CBD核心路线究竟是什么?

图为中海广场写字楼

决定氪空间地段选择的,是市场需求。

中海广场代表的氪空间选址逻辑精妙之处就在于,联合办公首先要解决的是办公需求。人们愿意来到一个固定地点开展工作,就在于这一场所能够提供更多的工作价值,完成更多工作产出。

越是办公需求集中的地方就有更多的写字楼,这些集聚的办公需求推动CBD形成、更新并且不断发展。北京国贸、上海陆家嘴这一类的城市核心CBD,由于办公需求旺盛,常年维持着极低的写字楼空置率。

但是受制于高昂的整租费用,并不是所有的公司都能负担核心CBD的高额租金。戴德梁行一份共享空间研究报告表明,大量企业考虑采用灵活的工作场所策略,从而更有效地利用现有空间。他们也愿意在技术上进行投资,以便打造灵活的工作环境。多位企业高管表示,他们愿意租赁短期溢出多余的空间,甚至整合他们的办公布局。

这就是氪空间的盈利点。

只要氪空间的单位成本低于企业整租办公楼、自建办公区的成本,氪空间就能在保持高额租金的同时完成极高的出租率。对于企业而言,整租办公楼很难做到所有空间的充分利用,联合办公却能通过高效的公区运用提升使用率,让办公空间的使用效率最大化。同时,核心商务区优质企业云集,他们的单位坪效更高,更有能力负担高额的租金。更重要的是,这部分客户对于租金的敏感度不高,更重视办公空间的品质和服务。

随着大量创意服务类公司涌现,这些人数不多,更青睐全新办公体验的公司是氪空间产品的忠实用户。值得注意的是,这一类服务类公司也更倾向于在CBD办公,因为这样距离他们的客户更近,沟通成本更低、效率更高。

正是如此,氪空间在CBD的选址看似不合理,实际上最合理。企业的成长根植于坚实的市场需求,而不是依靠创业政策的补贴进行套利。拥有更多的CBD核心物业,能让氪空间走的更加坚实。

进入国贸中海广场之后,氪空间想说明一个简单的道理:将更多的资源投入到非核心区的洼地物业,不如专注核心区域的优质物业。无法在地段上给企业更多支持的联合办公空间,不是好的空间。

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