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房地产税渐行渐近 专家:需把现有税统一规划整理

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今年两会上,关于房地产税的讨论再次成为热点。

十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在新闻发布会上明确表示,目前房地产税立法正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,力争在2020年前完成。

随后,财政部副部长史耀斌在财政部记者会上表示,按照中央的决策部署,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前,正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。

史耀斌开门见山称,房地产税主要是调节收入分配,特别是个人财富集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,满足政府提供公共服务的需求。

从种种迹象看,房产税的全面开征目前还没有具体的时间表,但长远来看,随着房地产税立法加快,房产税全面开征渐行渐近,落地只是早晚的事情。

理性看待房价与房地产税

全国政协委员、房天下董事长莫天全两会期间接受媒体采访时说:“房价受到很多因素的影响,而房地产税只是其中一个因素,也许短期内会导致房价下降,但从长远来看并不起到决定性作用。”他呼吁,要理性看待房价与房地产税的关系。

在北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师看来,房地产税会对房价有一定影响。但要指望通过房产税来让房价大降是不现实的,影响房价的因素很多,比如,居住或改善居住需求、市场流动性货币量、投资渠道,等等。而且为了维护金融秩序和社会秩序的稳定,决定了政府不希望房价大起大落,目前很多核心城市的调控就是围绕这一目的来进行的。

“羊毛出在羊身上,房产税出台后甚至不排除会导致房屋租金上涨,甚至有观点认为反而会导致热点城市热点区域的房价上涨。”阿致刚对记者强调。

中研普华研究员许俊龙在接受《法人》记者采访时表示,房产税、房地产税都是和房产有关,国际标准意义上的房地产税是对所有住房都征收,以评估价为基础征收一种税,房地产税在一定程度上影响房价。

另外,征收房地产税的作用主要是为抑制房地产泡沫,这也是征收房地产税的最大考虑,通过征税能够对炒房投机需求进行一定程度的抑制,有可能会导致房价下降。其次,房地产税对于房价的降低,并不会有一针见血、立竿见影的效果。影响房价的因素有许多,征收房地产税只是采取的方式之一。

许俊龙认为,推动房价上涨的主要原因,首先是中国的城市化率推高房价,中国大量人口开始从农村进入城镇,无论是个人发展还是安家置业,其需求量凸显。其次,房地产作为投资行为之一可以拉动中国经济,中国需要靠投资来拉动经济,大量热钱涌入房地产导致房地产价格上涨。再次,中国人的传统观念不像美国,对房子的拥有权超过使用权,于是争相购买,导致房价升高。

阿致刚同时对记者说,我认为两会的房产税规制信号是立法加速进程的信号,因为房产税全国性立法已经呼吁了十多年了,而且呼声越来越高。尤其是现在包括北京、上海在内的很多核心城市都对房地产市场限购限售,一定程度上影响了地方政府的税收,增加房产税这一税种,既符合群众的呼声,又符合地方政府税源由房地产开发和销售转向持有环节的趋势。

多个问题待突破

“上海和重庆作为试点,已经开始征收个人住房征收房产税”。阿致刚如是说,“两地开展房产税试点的四年多来,房产税对房价影响可以忽略不计,而房产税的收入甚微,对地方财政收入贡献较小。据新华网(行情603888,诊股)(21.260, -0.69, -3.14%)报道,试点三年间,重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元,而上海据相关部门估算约6亿元。而且这几年来这两个城市房价的上涨尤其是上海的房价涨幅毋庸多言。”

但是,许俊龙对记者说,上海试点调控面广、税率较低,且上海仅对增量住房征税,尚不涉及对存量住房征税。由于上海房价是全国风向标,更加谨慎一些,不敢给市场带来过度震荡。重庆试点房产税则调控面窄、税率较高,重庆侧重于对高端住房征税,覆盖了存量独栋商品住宅。

“我认为,两试点的成效明显:第一,试点房产税前三个月,两市住宅成交量分别降46%和26%,比同类城市降幅高10%~20%,但成交均价未明显下跌,第二年两地成交量均呈现较大幅度增长;第二,改革试点的效应低于社会部分人群的预期;第三,不再提‘试点扩围’,转推‘房地产税立法’。”许俊龙表示。

但许俊龙认为,房地产税进一步施行,需要满足的条件还有很多。首先,要解决70年房地产土地使用权的问题、小产权房地产税的先行试点征收、房地产税按户征收标准制定,如果有三套及以上房产的人会通过离婚、分户来规避房地产税,此类现象要先采取对应手段制止。

其次,应该考虑如下困难的克服问题:一是会造成一部分税源的流失,甚至影响房地产税在发挥房地产市场调节的积极作用;二是关于小产权房地产税的征收问题。

阿致刚也同样认为,因为房屋持有者已经在购买房屋缴纳了契税,而房屋出售时要缴纳个人所得税、增值税、营业税、印花税等,房屋出租时也有营业税、个人所得税等税费,税费已经很重了。如果还要增加持有环节的房产税,有重复征税之嫌,而且势必增加纳税人的负担。

“所以,如果房产税要实施,需要把现有的税种再统一规划整理,研究是否取消或者整合一些税种。而且征收的对象、征收的范围、税率、减免条件等如何区别对待是最难的。”阿致刚说,另外,如何大面积实施亦是难点。

征收措施落地难

“我国土地一般是国家公有,集体所有涉及农村的宅基地,理论是集体所有,但使用权是永久使用,不在考虑范围之内,现在很多人对这一点有所误解,会影响房地产税的出台。”许俊龙对《法人》记者说。

此外,房地产健康发展需要“财税”手段,其实就包含了房地产税。不过不能指望房地产税就能降低房价,调控房价还需要结合土地供应、信贷资金等综合施策。

阿致刚也同样认为,房产税主要是增加房屋持有成本,增加市场上房屋供给,稳定房价,抑制房产投机需求,促进房地产市场稳定健康发展,一定程度缓解社会贫富差距。

在许俊龙看来,首先要正确评估房产的价值,建议将评估和征收分开、将房产进行分类、将权力下放到下级机构。其次,对于征收方式,其方式有按套数征收、按家庭人口征收、按人均面积征收、按阶梯税率征收。

许俊龙认为,若按套数征收,高产人群的一套豪宅和中低产阶级几十、一百多平方米的房子征收的税费可以设置不一样的标准。若按人均面积征收,则拥有的住宅面积越多,税费越高。

阿致刚最后对《法人》记者强调:“我认为首先进行充分的调研,拥有相对准确的数据;其次,广泛听取社会各界的意见;再次,要区别对待,征收的对象、范围、税率要区别对待,切忌一刀切;最后,还是建议一两个城市先进行试点,看效果再调整完善和逐步扩大实施。”

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