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疫情期间租的房子无法住 商铺生意不好 怎么解决

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“新冠”疫情期间,受疫情和政策的双重影响,部分返乡过年的群众难以及时返工,导致出租房“空置”,同时也出现不少商业租户门可罗雀甚至“关门大吉”的现象。

对于个人租户而言,面临着没有实际入住,房租照付的失算窘境;

对商业租户而言,面临生意惨淡,租金照付的赔本险境;

对于出租方而言,则面临着承租方无法及时履行租赁合同的现实困境。

各方都希望能在疫情中最大限度维护自己的合法权益。

北京市高级人民法院司改办法官助理陈琨,对因疫情而无法正常履行租赁合同的有关问题作了简单介绍和分析。

一、疫情期间,没有实际入住或投入使用

可以不付房租吗?

陈琨:可以与出租方进行协商,在协商不成的情况下,不付房租或少付房租,自然构成合同违约。但本次疫情期间较为特殊,可能构成“不可抗力”。不可抗力是我国法定的违约免责事由。

是否构成“不可抗力”需要具体情况具体分析,一旦认定构成,则可以不付房租,同时免除违约责任。但需要注意的是,不付房租的想法应当及时通知出租人,以减轻可能给对方造成的损失,必要时还需要提供证明。

法律提示

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

中华人民共和国合同法》第一百一十七条 :因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

二、疫情期间,承租人是否可以要求减免租金?

陈琨:分三种情况。一是在有关政策的扶持范围内,可以依据相关政策法规,少付租金。疫情期间,全国不少地方政府推出扶持中小微企业的特殊政策,明确减免租金。例如2月5日,北京市人民政府办公厅发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响而出台的促进中小微企业持续健康发展的若干措施》,对符合条件的中小微企业免收2月份房租。

二是不在政策扶持名录中的商户,如果认定本次疫情构成“不可抗力”,则可依此与出租方协商变更合同租金,即减免租金。

三是即使不在政策扶持名录中,也不属于“不可抗力”的情况,但由于疫情影响,继续履行合同确实显失公平,可以依据民法中的公平原则,请求适当减免租金。

法律提示

《中华人民共和国民法总则》第六条:民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国合同法》第五条:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

三、疫情期间,不想继续租下去了

可以解除合同吗?

陈琨:是否解除合同,可先与出租人进行协商,在协商不成的情况下仍坚持解除合同的,如果本次疫情的影响只是暂时性的,就不能解除合同。例如疫情过后,返工人员可以继续租赁房屋。

但如果导致合同根本目的无法实现,而不是暂时性地为合同履行造成障碍,承租人或者出租人就可以解除合同。例如基于在春节期间开展特定商业活动而进行的商铺租赁,因疫情爆发和政策影响,已经不可能实现合同根本目的,因此可以提出解除合同。

法律提示

《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

四、疫情期间,承租人拖着不付房租

或者干脆就不付房租了

出租人可以主张违约责任或者解除合同吗?

陈琨:在疫情不构成“不可抗力”,同时承租人与出租人协商不成的情况下,承租人拒绝或迟延支付租金的行为构成违约,应当承担违约责任,支付相应违约金

但由于疫情期间的特殊情况,基于公平原则或承租人认为违约金过高的,可以请求减免或适当减少违约金。此外,违约行为实在“过分”的,出租人也可以主张解除合同。

法律提示

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

五、疫情期间,承租人不付房租

出租人可以扣押金吗?

陈琨:在租赁合同未明确约定押金功能的情况下,通常认为租赁合同中的押金条款具有担保性质,同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。

此种情况下,出租人可以没收承租人事先交付的押金,用于抵扣相应违约金或相应的损害赔偿。

法律提示

《中华人民共和国合同法》第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。


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