辛集市冯先生咨询：我有一套房子，在与前妻离婚时约定房产归儿子，并约定待其成年后再办理房产过户手续。然而孩子尚未满18岁，该房产就被我的一位债权人查封，现在已进入执行阶段。我想了解的是，我与前妻有关该房产归属的约定，能够对抗法院的强制执行吗?
法律帮办：《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。一般而言，《离婚协议书》及其对夫妻共同财产归属的约定，不属于上述任何一种情况，并非法律规定的可以直接导致物权发生变动的文书或事由。
对于案外人能否以《离婚协议书》及其对夫妻共同财产尤其是房屋归属的约定为由排除执行，在司法实践中有不同认识。有的认为，因为离婚协议是夫妻双方内部的约定，不具有公示公信效力，而物权登记具有公示公信的效力。“对外效力”大于“对内效力”，故离婚协议书的有关房屋权属的约定不能对抗房屋的执行，房屋被执行后，案外人可以依据《离婚协议书》和相关法律规定等向被执行人主张赔偿。也有的认为，对于在债务发生前就签署并生效的《离婚协议书》中有关房产归属于案外人的约定，如已实际交付履行，在未办理过户手续非案外人自身原因的情况下，即便未办理过户手续，也应该能够对抗其他债权人申请对该房屋的执行。
“法律帮办”倾向于第二种观点，理由是：当签订《离婚协议书》的时间早于债务形成的时间，且《离婚协议书》不存在“恶意串通损害第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的”等无效的事由时，一般可以推定该《离婚协议书》不是为规避本次执行而签订的。而按照《离婚协议书》，本次被执行的房屋本应是案外人要求办理过户手续的对象，案外人具有期待权。此外，如果案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且是居住用途，那么此时，“居住权”宜大于申请执行人的普通债权，以保障案外人基本生活权利。当然，非因案外人自身原因未办理过户登记也应成为排除执行的要件之一，因为如果因案外人自身原因未办理过户登记，那么在有过错的案外人的利益和无过错的申请执行人的利益之间做选择的时候，就会有可能损害无过错的申请执行人的利益。事实上，如果任由签订《离婚协议书》后不及时办理过户手续，将不利于市场交易秩序，也会导致市场交易风险越来越大。因此，在此提醒读者，离婚后，应根据《离婚协议书》的约定，及时办理房产过户手续，以免引起日后不必要的麻烦。
本文来源：燕赵晚报
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