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农业大棚内改建私家庄园 专家:系违法行为

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500平米私家庄园,在北京只需十几万一套,不仅能住人,还能种菜、烧烤、垂钓,打造都市人的田园梦想。这样诱人的广告短信相信很多人都收到过,但这样实惠的房子真的有吗?所谓私家庄园又是怎样的?

央视记者上网搜索“北京农家院”,发现此类信息比比皆是,记者随机联系了其中一条房源信息卖家。按照销售人员给的房源定位,记者来到位于北京市昌平区一处名叫“六合成观光园”的地方,很快,看到一个自称是园区开发商的人。

记者:都是大棚?

园区工作人员:对,现在这边都是这种大棚形式的农家院,咱们这个规模算是最大的。

这位开发商向记者介绍,他们的园区占地300多亩,这类大棚形式的农家院目前共有200多套,在一套还未出售的所谓“毛坯房”前,开发商停了下来。

园区工作人员介绍,交付一个毛坯房,大棚一百多平米,院一百六七十平米,一个小配房大概十七八平米。

一套“毛坯房”20年的租赁价格为17万元,签订合同后,租户可以根据自己的需求任意装修,如果嫌配房小,还可以在大棚里做文章。

园区工作人员说,对此,国家没有硬性标准,棚里搭一个简易客厅或隔出一间卧室,都可以。

开发商向记者介绍,园区内的大棚房水电煤齐全,并且有网络和电视信号覆盖。为了展示大棚改造的效果,开发商还专门带记者来到公司负责人自己装修的一套大棚房前。

园区工作人员介绍,可以在院中央做个柴锅,朋友来了炖条鱼。主要看后期如何打造自己的田园梦想。

记者调查发现,在天津和河北,这样的情况同样存在。在河北廊坊大厂回族自治县,记者被当地销售人员带到一个叫做“玫瑰农庄”的园区。

园区销售人员:每套占地650平米,48.8万元,房子100平米。那边有一个,我听说他们装修花了七八十万。

记者:七八十万能装成什么样?

园区销售人员:屋里游泳池等都有。

记者:还装游泳池?在哪挖?

园区销售人员:棚里挖。

记者看到,所谓的100平米房子,其实就是将原来的大棚改建。而在距离“玫瑰农庄”不远处的“百合谷”,原本的种菜大棚已经被改建成一套套功能齐全的住宅,有的十分豪华。

在天津武清,当地销售人员在一处要到2018年10月才能“交房”的园区里,对记者规划着“毛坯房”未来的装修方案。“这是家门,进门之后,弄个停车位,这边再种树,建个假山凉亭都行。”

花上10余万元就能在繁华城市边缘拥有一处“世外桃源”,听起来的确让人心动,但在看房过程中,各地的销售人员都一直在强调同一件事,不管如何装修,大棚外观不能改,棚顶外的材质也必须是薄膜或者阳光板一类的材料,这又是为何?

园区销售人员解释,这里的土地性质是农业用地,只要不改变外观,建房子没问题,保证航拍能看见大棚就可以。航拍十天半个月甚至一个月转一圈,国家政策有规定,农业性质的土地不能全盖上楼房。

按照销售人员的介绍,记者所探访的园区土地使用性质均为设施农业用地。何谓设施农业用地?这样的使用方式是国家允许的吗?

中国农科院农经所农村发展研究室主任夏英介绍,设施农业也是现代农业的一种类型,从性质上来说,属于农用地

2014年,国土资源部、农业部联合下发《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》,明确设施农业用地按农用地管理,设施农用地不得改变土地用途,禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设。

按照《中华人民共和国土地管理法》规定,在农业大棚内建设“大棚房”的行为,属于破坏耕地或非法占地等违法行为。中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授李显东表示,“大棚房”违反了我国所执行的世界上最严格的土地用途管理制度,把农田变成带有农家乐生活的别墅。非经法定的程序批准,不能把农业用地变为其他产业、娱乐用地,修建“大棚房”是违反农业方面土地管理法律法规的违法行为。

在北京市昌平区的园区里,记者看到开发商和租户签订的“农业观光园承包合同”,上面写着“合同是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定订立”。

毋庸置疑,建造“大棚房”属于违法行为,但久居都市的城市人在恬静悠闲的田园生活和低廉价格的诱惑下,认定了“大棚房”这份“靠不住的实惠”,他们大多认为,既然和开发商签订了租赁合同,就万无一失。然而,这样一份合同真能保障租户的权益吗?

李显东指出,表面上,这份合同,从权利和义务的内容,都不违反法律规定。但是问题在于合同背后伪装了一个违法行为。

这份合同还承诺了合同期内如遇拆迁或国家征地,承租人自由投资部分将获得国家拆迁补偿,却对因违法建房导致房子被拆除的后果避而不谈。

李显东表示,这叫“阴阳合同”,“阳合同”中一般不会出现直接违反法律法规明文规定的条文,而“阴合同”,即双方当事人在心里面默认的合同,开放商给了承租人一个大棚,实际上给了一个农地小别墅。事实上违反了我国关于土地用途管制和农业承包管理的禁止性、强制性规定。所以这份合同得不到法律保护。将来一旦被查处,承租人的投资全打水漂。

专家表示,这类以合法形式掩盖非法目的、违反法律及行政法规强制性规定所签订的合同应属无效,承租人的权益不能得到法律保障。对于此类“大棚房”,依据《中华人民共和国土地管理法》规定,应退还被非法占用的土地,对违反土地利用总体规划的建筑物应拆除,恢复土地原状;违法破坏耕地情形严重的,应依法追究刑事责任。

据了解,近年来,北京、天津、河北都已经对违规“大棚房”进行多次整顿和拆除。然而,这些被明令禁止的违规“大棚房”却并没有因此绝迹,屡禁不止的背后,主要在于强烈的利益驱动。

与普通违规建房不同,“大棚房”是以建造正规农业大棚为掩护建设的违规项目。因此除了租金外,很多大棚还以设施农业的名义申请政府部门的政策补贴。

天津园区销售人员:咱们是政府审批合格的,有补贴。

记者:什么补贴,农业补贴?

天津园区销售人员:对,建一个棚就有补贴,之所以不能改变棚的外观,是因为要航拍,每年国家有农业扶持,鼓励种菜。

这笔补贴究竟补到谁的身上?

中国农科院农经所研究员钟钰表示,政策、文件一直鼓励补贴,主要给实际种粮者,或者实际生产者。承包人要拿到补贴,可能会把土地流转的价格略降一些。如果承包人拿不到补贴,就把价格略升一点。实际上,承包人都从市场上,把补贴和土地流转的费用,综合考虑在一起。

由此可见,无论补贴最终补到谁的身上,对于开发商而言,都是一笔不会赔本的买卖。补贴加上租金,两头获利,促使不断有人选择铤而走险。

钟钰表示,骗到国家补贴,首先国家财政有损失,其次补贴本来用于生产农产品,却被拿来作为其他用途使用,短期局部范围内或许看不出对供需平衡的影响,长时间由点及线可能导致供需不稳定。

农业大棚内改建私家庄园 专家:系违法行为


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